일본 부동산 폭등? 거품일까 실체일까... 닛케이가 공개한 충격적 분석

일본 부동산 폭등? 거품일까 실체일까... 닛케이가 공개한 충격적 분석

최근 일본 부동산 시장이 과열되고 있다는 뉴스가 연일 쏟아지고 있습니다. NHK는 지난해 신축 맨션 평균 가격이 사상 처음으로 6,000만엔을 넘어섰다고 보도했고, 일본 전국 공시지가도 4년 연속 상승했다는 소식입니다. 이대로라면 일본에서도 집 구하기가 하늘의 별 따기가 되는 것 아니냐는 우려가 커지고 있는데요. 하지만 일본 최고 경제신문 닛케이에 실린 도쿄대학 요시다 지로 특임교수의 분석은 우리의 상식을 완전히 뒤집어 놓았습니다. 정말 일본 부동산은 폭등하고 있을까요? 한국인의 시각에서 이 기사의 핵심을 파헤쳐 보겠습니다.

언론이 만든 착시현상: 정말 일본 부동산은 다 비싸졌을까?

요시다 교수가 먼저 지적한 것은 바로 '바이어스(편향)'입니다. 우리는 뉴스에서 "일본 신축 맨션 가격 사상 최고!"라는 헤드라인을 보면 자연스럽게 '일본 부동산 전체가 미쳤구나'라고 생각하게 됩니다. 그런데 이는 전형적인 '표본선택 바이어스'라는 것이죠. 전국 평균이라고 해도, 어떤 지역의 매물이 얼마나 포함되었는지에 따라 수치는 천차만별입니다16.

더 재밌는 건, 언론사들이 가격 상승 소식은 대대적으로 보도하면서 가격 하락 소식은 쏙 빼먹는다는 점입니다. 올해 2월 보도된 수도권 신축 맨션 가격 하락 뉴스는 그다지 주목받지 못했죠. 이런 '확증 바이어스'가 쌓이다 보면 우리 모두 "일본 부동산이 미쳤다"는 생각에 사로잡히게 됩니다16.

데이터로 확인한 충격적 진실: 상승은 극히 제한적이다

그렇다면 실제 데이터는 어떨까요? 놀랍게도 일본 국토교통성의 부동산 가격지수를 보면, 2024년 주택 가격 변화는 전국적으로 6.3% 상승에 그쳤습니다. 이는 인플레이션보다 2.6% 높은 수준에 불과합니다. 더 충격적인 사실은 단독주택 가격은 전국적으로도, 심지어 도쿄도에서도 오히려 소폭 하락했다는 점입니다16.

즉, 현재 일본에서 일어나는 가격 급등은 도쿄 등 일부 대도시 맨션에만 국한된 현상이라는 것이죠. 한국에서 강남 아파트 가격이 오른다고 전국 부동산이 다 오르는 건 아닌 것과 마찬가지입니다.

장기적 관점에서 본 일본 부동산: 실제로는 그렇게 매력적이지 않다

요시다 교수가 제시한 40년 데이터를 보면 더 놀랍습니다. 2010년부터 2024년까지 15년간 도쿄도 맨션 가격은 2.19배 상승했는데, 이 기간 소비자물가가 16.8% 올랐으니 인플레이션을 고려한 실질 상승률은 연 4.3%에 불과합니다. 도쿄 단독주택은 연 0.9%, 전국 단독주택은 고작 0.1%였다고 합니다16.

여기에 건물의 가치 하락(경년 감가)까지 고려하면? 동경 맨션은 연간 3.5%, 단독주택은 1.6%씩 가치가 떨어진다고 합니다. 이를 감안하면 실질적인 가격 상승은 도쿄 맨션이 연 0.7% 수준, 단독주택은 전국적으로 마이너스라는 충격적 결론이 나옵니다16. 거기에 매매 수수료까지 빼면... 투자 메리트가 있는 물건은 극히 일부라는 현실이 드러납니다.

임대료로 본 일본 주택 비용: 한국과 비교하면 천국 수준

요시다 교수의 분석에 따르면, 도쿄 23구의 맨션 임대료는 지난 15년간 실질 기준으로 연 0.5% 상승에 그쳤고, 23구 외에서는 오히려 실질 임대료가 하락했다고 합니다16. 국제 비교에서도 일본의 주택비는 가처분소득의 20% 미만으로, OECD 평균을 크게 밑돌고 있습니다.

한국에서는 월세가 천정부지로 치솟고 있는데, 일본은 임대료가 거의 제자리걸음이라니... 이래서 한국의 젊은이들이 "일본 이주 어때?"라며 반쯤 농담 삼아 주거비 얘기를 하는 것 같습니다.

한국과 일본, 부동산 시장의 결정적 차이점

사실 일본과 한국의 부동산 시장은 근본적으로 다릅니다. 일본은 인구 감소가 이미 오래전부터 시작됐고, 저출산·고령화 속도도 한국보다 앞서 있습니다. 이런 상황에서 도쿄 같은 핵심 도시를 제외한 지방 도시들의 부동산은 이미 장기 하락세에 접어든 지 오래입니다.

반면 한국은 수도권 집중이 훨씬 심하고, 여전히 부동산을 최고의 '재테크' 수단으로 여기는 인식이 강합니다. 게다가 신규 주택 공급에 있어서도 일본은 한국보다 훨씬 자유로운 편이죠.

요시다 교수의 파격적 미래 전망: "주택 가격은 장기적으로 하락할 것"

요시다 교수는 일본의 미래 부동산 시장에 대해 놀라운 예측을 내놓았습니다. 고령화 진전, 인구 감소, 건설업 생산성 향상으로 인해 장기적으로 주택 가격은 하락할 가능성이 높다는 것입니다16.

현재의 맨션 가격 급등은 40년 만에 눈에 띄는 현상이지만, 이를 일반화해서 불안해할 필요는 없다고 강조합니다. 특히 일본은 철도와 도로 인프라가 뛰어나 교외에 살더라도 이동이 용이하기 때문에, 도심 프리미엄이 한국처럼 크지 않다는 점도 지적했습니다16.

한국인의 시각: 일본 부동산 정말 투자할 만한가?

최근 한국에서는 일본 부동산 투자에 대한 관심이 높아지고 있는데요, 요시다 교수의 이번 분석은 냉정한 현실 인식을 주는 것 같습니다. 일본 부동산이 무조건 좋은 투자처는 아니라는 것이죠.

도쿄나 오사카 같은 대도시의 일부 우량 맨션은 분명 가치가 있을 수 있지만, 무작정 '일본 부동산'이라고 뛰어드는 것은 위험할 수 있습니다. 특히 한국인들이 정보가 부족한 상태에서 일본 지방 도시의 부동산에 투자했다가는 낭패를 볼 수 있으니 주의해야 합니다.

결국 일본도 한국과 마찬가지로 '똘똘한 한 채'가 중요하다는 점, 그리고 모든 부동산이 오르는 게 아니라 핵심 지역, 핵심 물건만 오른다는 점은 유사한 것 같습니다. 다만 한국과 달리, 일본은 인구 감소라는 거대한 파도가 이미 부동산 시장을 덮치고 있다는 점이 가장 큰 차이점이라고 할 수 있겠네요.

요시다 교수의 분석을 읽고 나니, 한국의 부동산 시장도 언젠가는 일본처럼 될 수 있다는 생각이 듭니다. 지금 당장은 아니더라도, 우리도 결국 인구 감소와 고령화를 피할 수 없으니까요. 그날이 언제가 될지는 모르지만, 일본의 현재를 통해 한국의 미래를 엿볼 수 있다는 점에서 요시다 교수의 이번 분석은 더욱 의미가 있지 않을까 싶습니다.