일본 REIT 수익률 5%, 한국 투자자들이 놓치고 있는 기회?

일본 경제신문이 최근 흥미로운 기사를 냈다. 인플레이션 시대에 REIT(리츠)가 고수익률 투자처로 주목받고 있다는 내용이다1. 평균 분배금 수익률이 5%에 달한다니, 한국의 예금금리와 비교하면 꽤 매력적이다. 하지만 정말 장밋빛 전망만 있는 걸까?

일본 REIT, 지금이 기회인 이유

현재 일본 REIT 시장의 **평균 분배금 수익률은 약 5%**로, 일본 주식의 배당수익률 2% 전후와 비교하면 상당히 높은 수준이다1. 특히 주목할 점은 NAV 배율이 0.82배로 십 수년 만의 저평가 상태라는 것이다920.

더 흥미로운 건 2023년 이후 일본 주식과의 연동성이 크게 약화되었다는 점이다1. 2024년 말까지 니케이평균이 50% 상승했지만, REIT 지수는 오히려 10% 이상 하락했다. 이는 분산투자 관점에서 오히려 기회가 될 수 있다.

한국 REIT 시장과 비교하면 일본의 규모와 성숙도는 압도적이다. 한국의 경우 2022년 상장 REIT 배당수익률이 7.8%를 기록했지만5, 시장 규모가 작고 유동성이 부족한 상황이다14.

반면 일본은 57개 REIT가 상장되어 있고, 시가총액이 약 14.9조엔에 달한다12. 특히 개별 REIT 투자 외에도 REIT 투신이나 ETF를 통한 분산투자가 활발하다는 점이 한국과는 다르다7.

2024년부터 시작된 신NISA에서는 개별 REIT와 REIT 투신 모두 투자 가능하다7. 다만 매월분배형 투신은 제외되었는데, 이는 오히려 장기 자산형성에 도움이 될 것으로 보인다6.

한국 투자자들에게 특히 매력적인 건 일본 REIT의 안정성이다. 대부분이 반년마다 결산하며, 임대료를 원자재로 한 분배금을 지급한다1. 인플레이션 시대에 실물자산 투자의 헤지 효과도 기대할 수 있다.

물론 장밋빛 전망만 있는 건 아니다. 가장 큰 리스크는 국내 금리 상승이다1. 현재 일본 10년 국채 수익률이 1.5% 대로 상승하면서10 REIT 시장에 부담을 주고 있다.

특히 일본은행의 금융정책 정상화가 계속될 경우, 장기금리가 2% 수준까지 오를 가능성도 있다1. 그럴 경우 분배금 증가로도 REIT 지수 상승을 기대하기 어려울 수 있다.

일본에서 살면서 느끼는 건, 한국 투자자들이 일본 REIT의 매력을 과소평가하고 있다는 것이다. 한국의 부동산 시장이 불안정한 상황에서, 안정적인 임대수익을 기반으로 한 일본 REIT는 분명 매력적인 대안이다.

특히 엔저 상황이 계속되면서 한국인에게는 진입 장벽이 낮아진 상태다. 신NISA를 통해 세금 혜택까지 받을 수 있다니, 한번쯤 진지하게 고려해볼 만하다.

다만 무작정 뛰어들기보다는 분배금 수익률 5% 이상, NAV 배율 0.9배 이하를 기준으로 종목을 선별하는 것이 좋겠다1. 개별 종목 선택이 부담스럽다면 REIT ETF를 통한 분산투자도 현명한 선택이다.

결국 핵심은 분산투자다. 일본 REIT가 만능은 아니지만, 포트폴리오의 10-20% 정도 편입한다면 인플레이션 헤지와 안정적 수익 모두 잡을 수 있을 것이다.