日, 관광지 부동산 전쟁: 호텔 VS 맨션, 누가 이길까?

日, 관광지 부동산 전쟁: 호텔 VS 맨션, 누가 이길까?

일본 관광지에서는 지금 부동산 쟁탈전이 치열하게 벌어지고 있습니다. 인바운드(방일 외국인) 관광객 수요를 노린 호텔 개발업자들과 주거용 맨션(일본식 아파트) 개발업자들이 한정된 토지를 두고 서로 경쟁하며 지가를 끌어올리고 있습니다. 이런 경쟁으로 인해 일본 관광지의 부동산 가격은 천정부지로 오르고 있으며, 실수요자들이 주택을 구매하기는 더욱 어려워지고 있습니다. 특히 교토와 같은 인기 관광지에서는 맨션 용지가 호텔 용지로 빠르게 전환되며 주택 시장의 지형이 완전히 바뀌고 있습니다.

호텔 투자 자금이 몰리는 일본 부동산 시장

최근 닛케이 신문 보도에 따르면, 일본 국내 호텔 투자는 올해 1~3월 기준 1,730억 엔으로 전년 동기 대비 무려 81%나 증가했습니다49. 이는 코로나19 이후 회복세를 보이고 있는 인바운드 관광 시장을 겨냥한 투자가 폭발적으로 늘어났기 때문입니다. 특히 불동산투자신탁(REIT)의 호텔 투자액은 1,093억 엔으로 전년 동기의 2.5배에 달했습니다4.

이러한 상황에서 국내외 투자자들의 자금이 호텔로 쏠리면서, 관광지를 중심으로 용지 확보 경쟁이 치열해지고 있습니다. 한 대형 디벨로퍼의 담당자는 "호텔 때문에 맨션 용지 취득이 어려워지고 있다"고 토로했습니다3. 관광지 주변이나 역에서 가까운 지역의 토지 소유자들은 맨션 개발업자보다 호텔 개발업자에게 땅을 팔거나 임대하는 사례가 늘고 있다고 합니다.

왜 호텔이 맨션보다 유리할까?

호텔이 맨션과의 경쟁에서 유리한 이유는 몇 가지 있습니다. 우선, 호텔은 일일 단위로 객실 요금을 조정할 수 있어 인플레이션에 대응하기가 쉽습니다4. 연 단위로 임대료 계약을 맺는 맨션이나 오피스와 달리, 호텔은 시장 상황에 따라 신속하게 가격을 조정할 수 있어 수익성 측면에서 강점이 있습니다.

또한, 인바운드 관광객의 지속적인 증가도 호텔 투자를 매력적으로 만드는 요인입니다. 일본의 주요 관광지에서는 외국인 관광객의 유입이 계속되면서 호텔 객실 수요가 높아지고 있습니다. 이런 상황에서 호텔 투자는 안정적인 수익을 기대할 수 있는 매력적인 투자처로 인식되고 있습니다.

교토의 충격적인 상황: 맨션 완패, 호텔 압승

특히 교토시 내에서는 이 경쟁이 더욱 치열합니다. 교토에서 맨션이나 호텔의 용적률 100% 당 평단가는 무려 200만 엔을 넘어섰다고 합니다13. 코스모스 이니시아의 한 관계자는 "2년 반 전에 취득한 용지의 가격이 지금은 두 배 이상 올랐다"고 말했습니다13.

교토 시내를 걷다 보면 맨션보다 호텔이 훨씬 많이 눈에 띈다고 합니다. 한 조사에 따르면, 특정 지역을 걷는 동안 호텔은 4곳을 발견한 반면, 맨션은 단 1곳에 불과했습니다13. 이는 '호텔 압승, 맨션 완패'의 현실을 보여줍니다.

맨션의 연소득 배율로 보는 충격적인 현실

도쿄 칸테이(東京カンテイ)의 집계에 따르면, 신축 맨션의 평균 가격이 평균 연소득의 몇 배인지를 나타내는 '연소득 배율'의 상위권에는 2023년 기준 도쿄(17.78배)에 이어 나가노(15.88배), 교토(14.38배)와 같은 관광지가 많은 지역들이 포진해 있습니다23.

도쿄 칸테이의 타카하시 마사유키 선임 연구원은 "관광지는 상업시설과 주택이 용지를 두고 경쟁하기 때문에 지가가 상승한다"고 설명합니다3. 토지 취득 비용의 상승분이 맨션 판매 가격에 반영되면, 관광지 근처의 맨션은 실수요층이 구매하기 더욱 어려워질 가능성이 높아집니다.

한국과 일본의 관광지 부동산 시장 비교

한국도 제주도나 부산과 같은 관광지를 중심으로 부동산 가격이 상승하는 경향이 있지만, 일본처럼 '호텔 vs 맨션' 구도의 용지 경쟁이 본격화되지는 않았습니다. 한국에서는 오히려 관광객 증가로 인한 주택 임대료 상승 문제가 더 두드러집니다.

일본의 사례는 한국에게 시사하는 바가 큽니다. 한국도 관광산업이 발전하면서 향후 호텔 투자가 활성화될 가능성이 높으며, 이로 인해 주요 관광지에서 유사한 부동산 시장 왜곡이 발생할 수 있기 때문입니다.

부동산 시장의 미래, 어디로 향하나?

일본의 관광지 부동산 시장은 호텔 개발 붐으로 인해 점점 더 왜곡되고 있습니다. 호텔 투자는 2024년 통계 시작 이후 처음으로 1조 엔을 넘어섰으며4, 앞으로도 이러한 추세는 계속될 전망입니다.

부동산 서비스 회사 JLL의 아베 유키오 제임스 매니징 디렉터는 "인바운드 증가 추세를 배경으로 객실 가동률은 회복될 것으로 보이며, 호텔은 아직 수익 성장이 기대된다"고 말합니다4. 이는 호텔과 맨션 간의 용지 경쟁이 앞으로도 계속될 것임을 시사합니다.

참 아이러니하지 않나요? 관광객들이 많이 찾는 매력적인 도시일수록, 정작 그 도시의 주민들은 집을 사기 어려워지는 현상이 벌어지고 있습니다. 일본의 관광지들은 이제 '관광객을 위한 도시'로 점점 더 변모하고 있는 것은 아닐까요?

한국도 관광 정책을 적극적으로 추진하고 있는 만큼, 일본의 사례를 교훈 삼아 관광산업의 발전과 주민의 주거권 사이에서 균형을 찾는 방안을 고민해야 할 시점입니다. 그렇지 않으면, 우리도 언젠가 "호텔 압승, 아파트 완패"라는 뉴스를 접하게 될지도 모릅니다.