도쿄 오피스 임대료 17년 만에 최고치... 한국 부동산 시장에 주는 시사점

일본경제신문사가 최근 발표한 2025년 상반기 오피스빌딩 임대료 조사 결과, 도쿄의 기존 빌딩 임대료 지수가 2008년 리먼 쇼크 이전 수준인 17년 만의 최고치를 기록했습니다.

이는 인력난을 배경으로 기업들이 인재 확보를 위해 교통 편의성과 시설이 우수한 빌딩으로 이동하는 움직임이 임대료 상승을 견인하고 있다는 분석입니다.

과연 이런 현상이 한국 부동산 시장에는 어떤 의미가 있을까요?

일본 오피스 시장, 인재 확보 경쟁이 임대료 상승 이끌어

닛케이의 조사에 따르면 도쿄 기존 빌딩(건축 후 1년 이상)의 임대료 지수는 165.81로 전년 동기 대비 6% 상승했습니다.

이는 2008년 리먼 쇼크 이전 수준으로 무려 17년 만의 최고치입니다.

특히 마루노우치-오테마치 지구의 임대료가 3.3평방미터당 4만5500엔으로 가장 높았으며, 야에스-교바시-니혼바시 지구와 시부야-하라주쿠 지구는 모두 14%라는 높은 상승률을 보였습니다.

CBRE 보고서에 따르면 도쿄의 그레이드 A 오피스 공실률은 전분기 대비 0.6포인트 하락한 3.6%로, 분기 기준 신규 수요는 역대 최대인 10.5만 평을 기록했습니다.5

삼기상사의 조사에서도 도쿄 도심 5구(치요다, 중앙, 미나토, 신주쿠, 시부야)의 평균 공실률은 3.86%로, 수급 균형의 기준이 되는 5%를 크게 밑도는 상황이 계속되고 있습니다.6

특히 주목할 점은 이러한 오피스 수요가 단순한 경기 회복이 아닌 '인재 확보 경쟁'에서 비롯되고 있다는 사실입니다.

코로나 이후 변화한 기업의 오피스 전략, 인재가 중심에 서다

과거 오피스는 단순한 업무 공간이었지만, 이제는 '인재를 유치하고 유지하는 전략적 자산'으로 변모하고 있습니다.

CBRE의 이와마 유지 시니어 디렉터는 "과거에는 금융기관, 컨설팅, IT 등 수익률이 높은 업종 중심이었으나, 현재는 소매업과 아파렐 등 다양한 업종에서도 수요가 있다"고 설명합니다.12

다양한 업종의 기업들이 좋은 오피스 환경을 통해 인재 경쟁에서 우위를 점하려는 전략적 움직임을 보이고 있는 것입니다.

코로나 이후 출근 회귀 추세가 계속되면서, 코로나 이전보다 직원 수가 증가한 기업들이 더 넓은 빌딩으로 이동하는 현상도 이러한 임대료 상승을 뒷받침하고 있습니다.

입산 아키에 교수(와세다대학)의 관점에서 보면, 이는 "기업의 혁신과 성장을 위한 '지식 탐색'과 '지식 심화'의 균형을 맞추기 위한 물리적 환경 조성"으로 해석할 수 있습니다.15

우수한 인재들이 좋은 환경에서 창의적으로 일할 수 있는 공간이 기업 경쟁력의 핵심 요소로 부상한 것입니다.

한국 오피스 시장과의 비교: 서울도 유사한 추세, 그러나 차이점도

흥미롭게도 한국의 오피스 시장도 비슷한 추세를 보이고 있습니다.

한국부동산원에 따르면 2025년 1분기 전국 오피스 임대가격지수는 전분기 대비 0.44% 상승했으며, 특히 강남(1.07%)과 분당역세권(1.48%) 등의 업무지구에서 뚜렷한 상승세가 나타났습니다.17

이지스자산운용의 자료에 따르면 한국 오피스 시장의 임대료는 전년 대비 6~8% 상승했으며, 공실률은 2.4%로 자연 공실률(5%)을 크게 하회하는 수준입니다.13

그러나 연합뉴스에 따르면 서울 오피스 공실률이 2월에 3.06%로 2년 9개월 만에 최고치를 기록했다는 상반된 보고도 있습니다.9

특히 강남권역(GBD)의 공실률이 3.4%로 가장 높았고, 1년 새 2배나 상승했다는 점이 일본과 다른 양상입니다.

연합뉴스는 "경기 불황과 임대료 상승이 맞물리며 최근 주요 업무 권역에서 임차인들이 외곽으로 사무실을 옮기거나 면적을 줄이는 경향이 나타난다"고 보도했습니다.9

도쿄-서울 오피스 시장의 미래: 양극화 심화될 것

일본과 한국의 오피스 시장은 표면적으로는 유사해 보이지만, 근본적인 차이가 있습니다.

일본은 심각한 인력 부족 현상을 겪고 있어 기업들이 적극적으로 환경을 개선하며 인재를 유치하려는 반면, 한국은 경기 침체로 인한 비용 절감 압박이 더 큰 영향을 미치고 있습니다.

저는 이런 상황을 두고 "일본의 오피스 시장은 '인재 프리미엄'이, 한국의 오피스 시장은 '생존 현실주의'가 각각 주도하고 있다"고 말하고 싶습니다.

양국 모두 프라임급 오피스와 일반 오피스 간의 양극화는 더욱 심화될 것으로 보입니다.

일본 기업들의 인재 확보를 위한 오피스 환경 개선 트렌드는 한국 기업들에게도 중요한 시사점을 제공합니다.

단순히 비용 절감 관점에서만 오피스를 바라본다면, 장기적인 경쟁력 확보에 실패할 수 있다는 경고입니다.

물론 트럼프 미국 행정부의 관세 정책 등 기업 실적과 오피스 수요의 향후 전망에 불확실한 요소도 있지만, 인재 확보와 유지라는 근본적인 과제는 변하지 않을 것입니다.

앞으로 글로벌 경기변동과 무관하게 '인재 경쟁력'이 기업 생존의 핵심 요소로 자리 잡을수록, 오피스 환경의 중요성은 더욱 커질 것입니다.

서울과 도쿄의 오피스 시장은 이러한 큰 흐름 속에서 각자의 경제 상황에 맞게 진화해 나갈 것입니다.

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