일본 신축 아파트, 투자 매력 없어져... PER 29배로 엔비디아보다 더 비싸다?

일본 신축 아파트, 투자 매력 없어져... PER 29배로 엔비디아보다 더 비싸다?

일본 부동산 시장이 심상치 않습니다.

최근 닛케이 신문이 보도한 내용에 따르면, 일본 수도권의 신축 아파트 투자 가치가 심각하게 떨어지고 있습니다.

신축 아파트 가격을 연간 임대 수익으로 나눈 'PER(주가수익비율)'이 2024년 기준 무려 29배까지 치솟았다고 합니다.

이는 과거 최고치를 경신한 수준으로, 심지어 엔비디아(24배)보다도 더 높은 수준입니다.

여러분, 아파트 가격이 엔비디아보다 더 비싸다는 게 말이 됩니까?

PER 29배의 의미, 도대체 얼마나 비싼 걸까?

PER은 투자자들이 주식이 얼마나 비싼지 판단할 때 많이 사용하는 지표입니다.

주식의 경우 회사의 주가를 1주당 예상 순이익으로 나눈 값인데, 부동산에서는 매매가격을 연간 임대수익으로 나눈 값으로 계산합니다.

쉽게 말해 투자금을 회수하는 데 몇 년이 걸리는지를 보여주는 지표죠.

일본 부동산 조사업체 도쿄칸테이의 자료에 따르면, 2024년 일본 수도권 신축 아파트의 PER은 28.93배로 전년(26배)보다 2.93포인트나 상승했습니다1.

PER 29배라는 것은 아파트를 사서 임대로 내놓을 경우, 투자금을 회수하는 데 무려 29년이 걸린다는 뜻입니다.

과거 일본 부동산 시장에서는 PER이 20배 정도였고, 이른바 '미니 버블'이라 불리던 2008년에도 22배에 불과했습니다.

그런데 지금은 29배라니, 말 그대로 미쳐버린 부동산 시장이라고 할 수 있습니다.

한국 부동산과 비교하면 어떨까?

한국의 부동산 투자 수익률과 비교해보면 상황이 더 극명하게 드러납니다.

2024년 한국의 주요 자산 투자 수익률을 보면, 한국 국채는 5.4%, 서울 아파트는 4.5%, 1년 정기예금은 3.7% 수준입니다3.

서울 아파트의 경우 4.5% 수익률은 PER로 환산하면 약 22배 정도입니다.

한국 오피스텔의 임대 수익률은 전국 평균 5.5%로, PER 18배 수준입니다4.

지방에서는 대전 7.83%, 광주 6.46%, 세종 6.4% 등 더 높은 수익률을 기록하고 있죠.

즉, 일본 수도권 아파트는 한국 서울 아파트보다도 더 비싸다는 것입니다.

일본 부동산 시장 과열의 원인은?

왜 이렇게 일본 부동산 시장이 과열되고 있을까요?

첫 번째 원인은 도쿄로의 인구 집중입니다.

2024년 인구 이동 보고서에 따르면, 도쿄의 전입 초과는 7.9만 명에 달합니다8.

특히 20~24세가 가장 많고, 25~29세, 15~19세 순으로 젊은 층이 도쿄로 몰리고 있습니다.

두 번째 원인은 해외 투자자들의 일본 부동산 투자 열풍입니다.

도쿄는 "아시아 태평양 지역의 투자처로 매력적인 도시" 랭킹에서 4년 연속 1위를 차지했습니다7.

해외 투자자들에게는 엔화 약세로 인해 일본 부동산이 상대적으로 저렴하게 느껴지고 있죠.

세 번째 원인은 실수요보다 투자 수요가 많기 때문입니다.

닛케이의 보도에 따르면, "실제 거주 목적이 아닌 다른 매수자들도 많다"고 합니다.

지방에서 수도권으로 인구가 유입되면서 주택 수요가 강해지는 가운데, 해외 투자자나 일본 국내 부유층의 투자 자금이 아파트 가격 상승에 한몫하고 있는 것이죠.

이것이 한국인들에게 주는 시사점

그렇다면 일본의 이러한 상황이 한국인들에게는 어떤 의미가 있을까요?

첫째, **한국 부동산 투자자들에게는 '타산지석'**이 될 수 있습니다.

한국에서도 서울 중심의 아파트 가격이 계속 오르고 있는데, 일본처럼 PER가 극단적으로 높아지면 언젠가는 조정이 불가피하다는 교훈을 얻을 수 있습니다.

둘째, 부동산 투자의 새로운 패러다임이 필요합니다.

PER가 높아지면 임대 수익률은 떨어지기 마련입니다.

이런 상황에서는 단순히 집값 상승에 기대는 투자보다는 실질적인 임대 수익을 중시하는 투자 접근법이 중요해집니다.

셋째, 일본 부동산 투자에 관심 있는 한국인들에게 경고입니다.

엔화 약세로 인해 일본 부동산에 투자하려는 한국인들이 있을 수 있는데, 현재 일본 수도권 아파트는 투자 가치가 많이 떨어진 상태라는 점을 알아야 합니다.

넷째, 한국 부동산의 미래를 예측할 수 있습니다.

한국도 저출산·고령화로 인해 장기적으로는 일본의 경로를 따라갈 가능성이 높습니다.

지금 일본에서 벌어지는 현상이 10~20년 후 한국에서도 나타날 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.

과열된 부동산 시장, 결국 조정될 수밖에 없다

일본 수도권 아파트 가격이 임대료 상승을 크게 웃도는 속도로 오르면서 PER가 계속 높아지고 있습니다.

그러나 이러한 상황은 지속 가능하지 않습니다.

도쿄칸테이의 다카하시 마사유키 선임연구원은 "아파트 PER의 조정은 피할 수 없지만, 물가 상승으로 생활자들의 경제 상황이 어려워지고 있어 앞으로 임대료 상승은 기대하기 어렵다"고 말하며, 신축 가격 하락이 PER를 낮출 것이라는 견해를 밝혔습니다.

한국인들이여, 일본의 사례를 타산지석으로 삼읍시다.

부동산은 결국 실수요가 받쳐주지 않으면 버블은 꺼질 수밖에 없습니다.

지금 일본에서 벌어지는 현상은 단순히 이웃 나라의 이야기가 아니라, 우리의 미래일 수도 있다는 점을 명심해야 합니다.

부동산에 투자하실 계획이 있으시다면, PER와 같은 객관적인 지표를 통해 냉정하게 판단하시기 바랍니다.

그렇지 않으면 29년 동안 투자금을 회수하지 못하는 슬픈 전설의 주인공이 될 수도 있으니까요.

 

Citations:

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